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湖北省黄冈市是湖北地区人口第二大市，整个区域的常住人口大约为578.82万人。
但对于黄冈市而言，仍然是一座人口净流出的城市。
早在2010年底，黄冈市的常住人口大约为710.9万人。
仅仅过去二十来年时间，这个区域的常住人口净流出竟然超过了132万人。
站在楼市的角度，人口大幅度净流出也抑制了这座城市楼市的需求量，这对于楼市而言算得上是一种危机。
目前黄冈市的二手房平均房价大约为0.61万，新房的平均房价大约为0.57万。
黄冈市的楼市房价在全国300座可统计的中心城市当中名列第191位，可以说黄冈房价在全国各大城市当中处于中等偏下的位置。
另外湖北省也有多个地级城市的房价也比黄冈房价贵，比如武汉、襄阳、宜昌、鄂州、十堰。
在过去的2022年，黄冈市共完成经济总量2747.9亿元，在湖北各大区县当中名列第6位。
按照常住人口总量平均折算，黄冈市的人均经济总量大约只有4.75万元。
以常住人口总量在湖北第二的位置看黄冈的经济发展，或许这个区域的发展还有很大的进步空间。
其实黄冈市的地理位置很好，黄冈城区离武汉市非常近，另外黄冈市也与鄂州、黄石等地级中心城市相当近。
以地理位置看黄冈未来的楼市潜力，或许黄冈还有一定的攀升空间。
毕竟随着未来大武汉的发展，或许也能够带动黄冈一起进步。
黄冈市的房价低于当地的人口流出有关系，毕竟大部分流出的都是年轻人，另外黄冈市的人均收入也不高。
以2021年数据为例，黄冈市的城镇居民人均收入大约为3.4万元，农村居民人均收入大约为1.64万元。
这两项数据均比全国平均值低，其中城镇居民人均收入比全国平均值至少要低1.2万元。
整个黄冈市的管辖面积超过了1.74万平方公里，而现在的黄冈市共有10座区县，其中城区主要是黄州区。
就人口分布而言，目前黄冈市常住人口最多的主要是麻城市、黄梅县、蕲春县、浠水县。
这四座县级城市的常住人口分别为87.35万人、76.58万人、76.25万人、70.63万人。
常住人口众多，也就预示着未来这个区域的楼市需求量旺盛。
另外黄冈地区常住人口在50万左右的城市还有很多，比如临近长江的武穴市，常住人口大约为66.08万人。
红安县的常住人口大约为49.83万人，罗田县的常住人口大约为46.47万人，而黄冈中心城区黄州区的常住人口大约为48.54万人。
黄冈地区人口最少的主要是英山县和团风县，目前英山县的常住人口大约为30.52万人，团风县常住人口大约为26.57万人。
目前黄冈十大区县人口处于净流入的区域只有黄州区，这座地级中心城区常住人口在过去10年净流入超过了10万人，其他县市均出现一定程度的人口净流出。
各大区县的经济发展水平不同，各大区县的常住人口基数不同，所以各大区县的房价也存在一定的差异。
目前黄冈房价最贵的主要是黄州区，二手房与新房的平均房价基本处于0.65万左右。
黄冈的县级城市均不贵，麻城市、罗田县楼市的平均房价基本处于0.58万左右，武穴市楼市的平均房价基本处于0.5万左右。
黄梅县楼市的平均房价基本处于0.47万左右。
蕲春县、团风县楼市的平均房价基本处于0.55万左右，浠水县、红安县、英山县楼市的平均房价基本处于0.43万左右。
我们从黄冈各大区县的房价分布，可以看出县级城市的房价要低于地级中心城区。
当然我们也能够看到各大区县的房价差别也不大，就算县级城市的房价与黄州区的差距也非常小。
尽管这个区域的房价不高，但当地居民对居住品质的提升也有着极大的需求。
这几年黄冈市每年的房地产开发投资金额基本在300亿元左右，而现在的黄冈市一年的新房成交量可以达到500万平方米，成交金额可以达到250亿元左右。
按照每套新房建筑面积100平方米平均折算，那么黄冈市一年各大区县城区新房的成交量大约为5万套。
换一个理解方式，也就是这片区域一年有5万个家庭或者个人前往各大区县的城区买房安家。
随着经济的发展，全国城镇化率已经超过了65.2%，就目前来看，黄冈市的城镇化率大约为49.5%。
相比之下，黄冈市的城镇化率要比全国平均值低15个百分点左右，黄冈市每提升一个百分点的城镇化率，将要促进5.78万人从农村走进城市。
这对于楼市而言有着极大的推动作用，也是支撑楼市房价的主要因素。
尽管黄冈市的常住人口在流出，但各大区县城区的人口却在持续增加，这或多或少也反映到黄冈市的楼市仍然还有一定的发展空间。
黄冈市房价之所以低，如当地的人均收入不高，地级中心城区的首位度不高。
黄州区的常住人口总量在黄冈地区的人口总量占比当中只有8.3%，或许也是导致房价不高的主要因素。
现在的房价不高，并不代表着未来的房价不高。
黄冈作为湖北地区重要的区域中心城市之一，未来黄州区的发展潜力远大于普通的县级城市。
现在的黄州区基本是一座准中等城市格局，而随着未来大量的年轻人流入到这个区，黄冈区未来也有可能百万人口冲刺大城市，只是冲刺的道路还是相当的漫长。
以更长远的眼光看黄冈的楼市，地处长江边，靠近武汉市，这片区域楼市固定资产价值跑得赢通胀的概率高。
尽管这边区域房价不高，但对于普通的刚需群体来说，在这边区域置业安家成本低，生活质量自然也就大幅度提升。
通过城镇化建设，麻城市、黄梅县、蕲春县、浠水县、武穴市等地极有可能形成城区人口50万以上的中等城市。
红安县、罗田县极有可能形成城区人口20万以上的小城市，英山县、团风县极有可能形成城区人口10万以上的小城市。
这片区域未来的楼市潜力不可能超越武汉这样的省会城市，更不可能与东部沿海城市比较，但这片区域跑得赢通胀的概率仍然很高。